Uyuşmazlık halinde kira bedelinin tespiti için dava yolu

Uygulamada talebe göre farklılık gösteren kira tespiti davaları, kira bedelini belirleme ya da kira artış davası olarak da adlandırılmaktadır. İşbu davalar kiracı aleyhine yapılan düzenlemeler ya da kira sözleşmesinde kira artış oranlarının net bir şekilde belirlenmemiş olması sonucu açılabilmektedir. Kira tespiti yapılırken dikkate alınacak Tüfe oranı dışında Kiracı aleyhine düzenleme yasağının dayanağı olan kanun ile kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Sözleşmenin güçsüz tarafı olan kiracı söz konusu madde kapsamında kira bedeli belirlenirken fahiş artış oranlarından korunmaktadır.

Kira tespiti davaları durum ve koşullara göre uygulanırken dava açılabilmesi için bazı mevcut şartlar aranmaktadır. Öncelikle taraflarca tanzim edilmiş bir kira sözleşmesi olmalıdır. Nitekim bu sözleşmenin yazılı şekilde tanzim edilmemiş olması kira ilişkisini sona erdirmemekte, yalnızca tarafların iddiasını ispat hususunda önem arz etmektedir. Bununla beraber işbu davalar kiracı veya kiralayan tarafından açılabilmektedir. 2019 yılında getirilen bir torba yasa ile kira artışı hesaplanırken dikkate alınacak oran ÜFE yerine TÜFE olarak belirlenmiştir. Kira artışı yapılırken azami sınır olan TÜFE oranı esas alınacaksa da daha azının kararlaştırabilmesi için ise herhangi bir engel bulunmamaktadır.

İlk olarak taraflar arasında kira bedelinin nasıl tespit edileceğine dair bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altındaysa; kira sözleşmesi TÜFE artış oranından fazla değilse dava açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Nitekim kira bedelinin artışı, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasından fazla bir tutar ise ancak bu durumda kira tespiti davası açılabilecektir. Bu durumda mahkeme TÜFE oranını dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyecektir.

Bir diğer ihtimalde, Taraflar arasında kira bedelinin nasıl tespit edileceğine dair bir anlaşma yoksa ve kira süresi 5 yılın altındaysa; yeni kira dönemindeki kira bedelinin tespiti için dava açılması gerekmektedir. Bu dava ile mahkeme taşınmazın değerine, emsal kira bedelleri, TÜFE artış oranı ve hakkaniyete göre kira bedelini tespit edecektir.

Son ihtimalde ise; Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti için  taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. İşbu taleple açılmış dava ve işlerde, kira sözleşmesindeki kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, TÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, hakkaniyete uygun bir karar verilecektir. Nitekim bu ihtimalde mahkeme bir önceki kira dönemi TÜFE artış oranı ile bağlı kılınmayacaktır.

Saymış olduğumuz tüm ihtimaller Türk parası için değerlendirilmiştir. Yabancı para üzerinden yapılacak kira sözleşmelerinde de durum aynı mıdır peki? Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmeleri Türk parası üzerinden yapılan kira sözleşmelerine nazaran farklılık arz etmektedir. Zira Türk parasının değerinin korunması amacıyla sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak, ifa güçlüğü olduğu takdirde ana kurala bağlı kalınmayacaktır.

                                                                                                  Av. Dilara TÜRKER DİZDAR 

                                                                                                 Çankırı Barosu – Sicil No:224  

                                                                                                     Soru ve Talepleriniz için;

GSM No: +90 505 672 20 76