Kiralananın Tahliyesi Davaları

Tahliye davası ile kira sözleşmesinin sona erdirilerek kiracının kiralanandan tahliyesi sağlanır. İcra İflas Hukuku’nda da cebri icra yoluyla tahliye sağlanabilirken bu makalemizde yalnızca dava yoluyla yapılacak tahliyeler üzerinde duracağız. Bilindiği üzere kira sözleşmeleri belirli süreli veyahut belirsiz süreli kira sözleşmeleri olarak tanzim edilebilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde söz konusu süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmaz ise sözleşme aynı şartlar altında 1 yıl uzatılmış sayılmaktayken, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde mevzuattan farklı bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça kanunda belirlenen yasal fesih dönemine uyularak sözleşme feshedilebilecektir. Bununla beraber mevzuatta belirlenen fesih süreleri dışında tahliye için kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler söz konusu olduğunda istisnai tahliye nedenleri de düzenlenmiştir. Bunlardan ilki kiralayandan kaynaklı nedenlerdir. Daha ayrıntılı bir ifadeyle kiralayandan kaynaklanan nedenler; gereksinim, yeniden imar ve inşa veya yeni malikin gereksinimi halleri olabilecektir. Bunlardan ilki olan gereksinim durumunda; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (evlat, torun, torun çocukları…), üstsoyu (anne, baba, anneanne, babaanne, dede…) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle taşınmazı kullanma zorunluluğunun bulunması durumunda tahliye davası açılabilecektir. Nitekim bu yolla yapılan tahliyenin akabinde kiraya veren taşınmazı bu gerekçesinde belirttiği kişiden başkasına kiraya veremeyecektir. Bir diğeri kiralananın esaslı onarımının yapılması gerektiği durumlardır. Taşınmazın bu amaç için genişletilmesi, değiştirilmesi hallerinde taşınmazın kullanımının imkansız hale gelecek olması durumunda belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ya da sözleşmede belirlenmiş olan fesih süresinden itibaren 1 ay içinde dava ile sözleşme sona erdirilebilecektir.  Kiraya veren yeniden inşa ve imara dayalı olarak sözleşmeyi sona erdiren sebebe dayanacak ise inşaatın  küçük ve  kiracının taşınmazdan çıkarılmasına gerek olmayan bir tadilat için tahliye talebi kabul edilmeyecektir. Yine kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı bulunması durumunda ise yeni malik taşınmazın tapudan kendi üzerine tescil edilmesinden itibaren 1 ay içerisinde yazılı şekilde durumu kiracıya bildirmelidir. İşbu bildirimde bulunulduktan 6 ay sonra kira sözleşmesi sona ereceğinden şayet tahliye gerçekleşmediyse yine aynı süre sonunda tahliye davası açmalıdır.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz nedenler kiraya verenden kaynaklı sebepler idi. Şimdi açıklayacağımız tahliye nedenleri ise kiracıdan kaynaklanan sebepler olacaktır. Bunlardan ilki kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmiş olduğu tahliye taahhütnamesidir. Nitekim taahhütnameye rağmen taşınmaz süresinde boşaltılmamışsa kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilecektir. Bir diğeri 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Diğer yandan bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde yapılan iki haklı ihtardan sonra bir aylık dava açma süresi içerisinde tahliye davası açılabilecektir. Burada önemli olan husus ise 2 haklı ihtarın kiracıya aynı kira dönemi içerisinde çekilmesi gerektiğidir.

    Av. Dilara TÜRKER DİZDAR 

                                                                                                 Çankırı Barosu – Sicil No:224  

                                                                                                     Soru ve Talepleriniz için;

GSM No: +90 505 672 20 76